Apr-2016
ข้อพิจารณาในการซื้อคอนโดมิเนียมมือสอง
ข้อพิจารณาในการซื้อคอนโดมิเนียมมือสอง
การซื้อคอนโดมิเนียมมือสองเป็นทางเลือกหนึ่งในการซื้อที่อยู่อาศัยทั้งเพื่อการอยู่อาศัยและเพื่อการลงทุน แต่คำถามคือจะซื้ออย่างไรให้คุ้มค่าและไม่ถูกหลอก
หลังจากภรรยาผมพึ่งคลอดลูกไป ตอนนี้ผมเองเลยต้องเริ่มมองหาคอนโดในเมือง รองรับอนาคตที่จะพาลูกไปโรงเรียน เพราะหากจะต้องปลุกลูกแต่เช้าไปโรงเรียนทุกวันก็แลจะสงสารลูกมากที่ต้องตื่นแต่เช้าและใช้ชีวิตอยู่บนรถวันๆหนึ่งหลายชั่วโมง ครั้นจะซื้อคอนโดมือหนึ่งในเมืองสมัยนี้ราคาก็แพงเหลือเกิน คอนโดมือสองจึงเป็นทางเลือกที่ดี ผมเลยไปศึกษาวิธีการเลือกคอนโดมือสองมา เจอข้อมูลน่าสนใจมากมาย วันนี้เลยเอาข้อมูลที่ผมหาเจอมาแชร์กันว่า คอนโดมือสองที่มีโพสขายมากมายตามเว็บไซต์ต่างๆเช่น DDProperty นั้นควรจะต้องเช็คอะไรบ้างเพื่อที่จะได้ทราบว่า คอนโดไหนดี หรือคอนโดไหนเราควรหลีกเลี่ยง
ตรวจสอบสภาพของอาคารว่าจะอยู่ได้ยาวขนาดไหน
การซื้อคอนโดมือสองนั้นเรื่องแรกที่จะต้องสำรวจคืออายุของอาคาร เพราะไม่อย่างนั้นคอนโดที่ซื้อเราอาจจะอยู่อาศัยได้สั้นกว่าความเป็นจริง เพราะอาคารโดยทั่วไปอาคารต่างๆจะมีอายุไขของมันเอง ซึ่งเมื่อถึงเวลา อาคารเหล่านั้นจะต้องซ่อมแซมฟื้นฟู หรือบางกรณีอาจจะต้องทุบทิ้งเพื่อสร้างใหม่ ดังนั้นหากเราไปซื้อคอนโดที่อาคารเก่าเกินไปเราอาจจะอยู่ได้เพียงไม่กี่ปีนั่นเอง
อาคารโดยทั่วไปจะมีอายุการใช้งานราว 50-60 ปี ให้เอาอายุอาคาร ณ ปัจจุบันหารด้วยอายุการใช้งานที่ 60 ปี เช่น อาคารที่มีอายุ 25 ปี เมื่อคำนวณจะได้ค่าที่ 25/60 = 0.41 นั่นแปลว่าอาคารนี้ถูกใช้งานมาแล้วราวๆ 41% หรือพูดอีกแง่หนึ่งคือถ้าเราไปซื้อเราจะสามารถอยู่ได้เพียงแค่ 59% ของอายุการใช้งานปกติเท่านั้น ซึ่งตัวเลขพวกนี้คือสิ่งที่เราจะต้องเอามาคำนวณและสามารถนำมาใช้ในการต่อรองในการซื้อคอนโดมือสองได้
ตรวจสอบโฉนดและการครอบครองทรัพย์สิน
ก่อนที่จะทำการตกลงซื้อขายตอนโดมือสองนั้น เราควรจะต้องตรวจสอบเรื่องสิทธิ์การครอบครองทรัพย์สิน ว่าผู้ขายคอนโดให้เรานั้นเป็นเจ้าของที่แท้จริง หรือมีใครเป็นเจ้าของร่วมหรือไม่ ซึ่งข้อมูลพวกนี้สามารถขอดูจากกรมที่ดินได้ และอีกประเด็นหนึ่งที่ต้องตรวจสอบให้ดีคือ คอนโดดังกล่าวนั้นเจ้าของเดิมได้นำไปใช้ในการค้ำประกันอะไรหรือไม่ มิฉะนั้นแล้วถ้าซื้อคอนโดนั้นไปแล้วอาจจะโดนยึดทรัพย์ได้นั่นเอง ซึ่งเหตุการณ์แบบนี้จะเรียกว่า encumbrance ดังนั้นก่อนการซื้อขายคอนโดมือสอง จำเป็นตรวจสอบเรื่องสิทธิ์การครอบครองให้ดี เนื่องจากตามกฎหมายนั้นถ้าเราไปทำการซื้อขายคอนโดที่มีปัญหาแบบนี้การซื้อขายจะเป็นโมฆะและจะกลายเป็นว่าเราเสียเงินฟรี เพราะที่ผ่านมาจะมีกรณีที่มีการปลอมแปลงโฉนดให้ดูเสมือนว่าคนที่เราทำการซื้อขายด้วยเป็นเจ้าของแต่จริงๆแล้วไม่ใช่นั่นเอง
ตรวจสอบและประเมินความเสื่อมสภาพของอาคาร
โดยทั่วไปอาคารต่างๆที่สร้างเสร็จแล้วอาคารจะเสื่อมลงเรื่อยๆซึ่งสามารถตรวจสอบได้จากที่นี่ แต่โดยสรุปแล้ว ความเสื่อมสภาพของอาคารนั้นจะแบ่งเป็น 2 เรื่องคือ
- ความเสื่อมสภาพทางกายภาพ
ความเสื่อมสภาพทางกายภาพ หมายถึงสภาพภายนอกทั่วไปของอาคารซึ่งเราสามารถตรวจสอบได้ด้วยตาเปล่า เช่น รอยร้าว กระเบื้องหลุดร่อน ผมยกตัวอย่างง่ายๆ สมมติผมอยากไปซื้อร้านอาหาร The Glass House ที่พัทยา เราก็สามารถตรวจสอบภายนอกได้อาทิ ตัวอาคาร โดยเฉพาะตัวกระจกที่เป็นส่วนหลักของอาคารว่ามีอะไรที่มีปัญหาหรือไม่ ดังนั้นในการซื้อคอนโดที่ตัวเราจะเข้าไปอยู่เองนั้นอย่าดูแต่เพียงราคา เพราะราคาที่ถูกไป อาจจะมาจากสภาพโครงสร้างที่มีปัญหาก็เป็นไปได้ ซึ่งเป็นไปได้ว่าถ้าเราซื้อคอนโดนั้นๆไปอาจจะอยู่ได้ไม่นาน ตึกก็หมดสภาพก็เป็นไปได้
- ความเสื่อมสภาพทางด้านการใช้งาน
เรื่องนี้เป็นเรื่องของฟังก์ชั่นการใช้งาน ด้วยความที่โลกเรามีการพัฒนาด้านเทคโนโลยีใหม่ๆมากมายและรวดเร็ว การซื้อคอนโดเก่าอาจจะมากับเทคโนโลยีและ/หรือการออกแบบที่เก่า ทำให้การใช้งานไม่สะดวก เช่นที่จอดรถอาจจะไม่พอ หรือทางขึ้นลงแคบเป็นต้น ซึ่งถ้าเราซื้อคอนโดประเภทนี้อาจจะทำให้มีปัญหาด้านการจอดรถภายหลังเป็นต้น ซึ่งเรื่องบางอย่างอาจจะตามมาด้วยค่าใช้จ่ายที่เพิ่มเติมอย่างมากมายไม่รู้จบ
ตรวจสอบและประเมินสภาพห้องภายใน
หลังจากตรวจสอบสภาพของตัวอาคารแล้ว เรื่องสุดท้ายคือตรวจสอบสภาพของห้องที่จะซื้อ ว่าห้องนั้นๆต้องซ่อมแซมหรือ Renovate อะไรบ้างซึ่งสิ่งที่ต้องตรวจสอบหลักๆ ที่มีผลต่อการซ่อมแซมใหญ่มีดังต่อไปนี้
- ตรวจสอบท่อประปาโดยเฉพาะในครัวและห้องอาบน้ำ
- ตรวจสอบรอยร้าวต่างๆตามกำแพง
- ตรวจสอบหน้าต่างว่าสามารถเปิดปิดได้ปกติหรือไม่
- ตรวจสอบพื้นห้องว่าต้องซ่อมแซมหรือไม่
- ตรวจสอบปลั๊กไฟต่างๆว่าใช้งานได้ครบถ้วนปลอดภัยหรือไม่
สาเหตุที่ต้องตรวจสอบ 5 เรื่องนี้ เพราะว่าหากอย่างใดอย่างหนึ่งสภาพไม่ดีต้องซ่อมแซมจะเป็นเรื่องใหญ่มาก และอาจจะกระทบไปเรื่องอื่นๆอย่างต่อเนื่องนั่นเอง
เรื่องสุดท้ายตรวจสอบเรื่องการจ่ายค่าส่วนกลางและค่าสาธารณูปโภคของห้องที่จะซื้อว่ามีการจ่ายเงินครบถ้วนหรือไม่ ซึ่งข้อมูลส่วนนี้สามารถตรวจสอบที่นิติบุคคลของอาคารได้ เพราะบางครั้งบางห้องอาจจะค้างค่าสาธารณูปโภค จนกระทั่งโดนตัดน้ำตัดไฟซึ่งการไปต่อน้ำต่อไฟก็ตามมาด้วยค่าใช้จ่ายจำนวนมากนั้นเอง
ทั้งหมดนี้เป็นไกด์ไลน์ที่จะทำให้เราสามารถตัดสินใจในการซื้อคอนโดมือสองได้อย่างมีประสิทธิภาพและไม่ถูกหลอกจากผู้ขาย ว่าแล้วผมก็แอบแว้บไปดูคอนโดมือสองเตรียมให้น้องโฟกัสของผมต่อล่ะครับ